C’est la première étape importante que tu dois franchir pour devenir propriétaire : définir ta capacité d’emprunt. On se fit tous à ce que notre banque nous dit, très souvent lié au taux d’endêtettement proche de 33%.

Mais ce taux d’endêttement n’est peut-être pas adapté à ton train de vie. Tu es sûrement prêt à faire des efforts, mais est tu prêt à sacrifier une partie de tes plaisirs pendant 20 ans ?

Quel capacité d’emprunt avec mon salaire ?

Il y a de très grande chance que l’achat que tu voudrais faire, soit le plus important de ta vie. C’est une somme importante qui te prendra des années voir des dizaines d’années à rembourser.

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Calcul de ta capacité d’emprunt

C’est pour ça que je te conseille fortement de lire mes conseils, et suivre ma démarche pour limiter au maximum les risques, mais surtout pour pouvoir accéder à ton envie dans les meilleurs conditions. J’ai suivi cette démarche en 2017 pour définir notre budget, et quand j’ai commencé à prospecter pour un crédit immobilier, j’étais bien confiant pour discuter et négocier avec les banques.

C’est pour ça que je te conseille fortement de lire mes conseils, et suivre ma démarche pour limiter au maximum les risques, mais surtout pour pouvoir accéder à ton envie dans les meilleurs conditions. J’ai suivi cette démarche en 2017 pour définir notre budget, et quand j’ai commencé à prospecter pour un crédit immobilier, j’étais bien confiant pour discuter et négocier avec les banques.

Les banques se basent aujourd’hui sur plusieurs critères pour définir combien tu peux emprunter. Ces critères ont été définis statistiquement, ce sont des moyennes qui varient légèrement entre les banques :

  • Taux d’endettement : 33% de ton salaire. Avec ma méthode, tu vas peut-être te rendre compte que pour toi, 25% c’est le maximum. Dans ce cas, si tu restes sur ces 33%, tu vas arriver au bout de quelques années à devoir supprimer des dépenses qui sont importantes pour toi, comme par exemple les vacances. Les banques calculent ce taux en additionnant tous tes crédits, divisé par tous tes revenus.
  • Reste à vivre : Ton salaire – les 33% du crédit. Celui-ci est calculé différemment suivant la banque ou tu iras, et il est difficile de prédire si tu auras assez ou pas. Ma méthode va t’aider à le définir toi-même, à savoir de combien tu as besoins pour continuer à vivre comme maintenant, et du coup à ne pas devoir te priver pour ton crédit immobilier ce qui sur le long terme peut être difficile à accepter.
  • Age : Ca va surtout définir la durée maximum de ton crédit. Dans mon cas, j’avais passé les 40 ans et donc je n’ai pas pu faire plus de 20 ans. Ça tombe bien je ne voulais pas faire plus non plus.
  • Apport : 10% en moyenne. Je pense que cela dépend fortement du montant emprunter, et des critères ci-dessus. Il y a 15 ans, j’avais emprunter sans apport pour l’achat d’un petit appartement, j’avais inclus dedans tous les frais possible, notamment les frais de notaire. Je pense que c’est toujours possible si votre dossier est bien fait, que toutes les autres conditions sont réunis. Si avec ma méthode, tu arrives à définir très bien ton budget, que tu arrives à trouver le bien immobilier qui colle avec ton budget, je pense que c’est tout à fait faisable.

Mon objectif avec cette méthode est de t’empêcher de partir à l’aveuglette, d’éviter d’écouter uniquement ce que la banque et les gens autour de toi te conseillent, voir même de te laisser emporter par tes émotions en te disant que tu vas y aller comme ça, même si ça te semble limite, et tu verras plus tard. C’est quelque chose que tu regretteras un jour.

Ca va te prendre un peu de temps mais ça vaut le coup. En suivant cette méthode, je n’ai jamais eu aucun doute tout au long de notre projet, et on a aujourd’hui toujours suffisamment d’argent pour continuer à vivre comme avant, notamment partir en vacances.

Et puis je suis persuadé que tu peux aller prospecter auprès des banques ou en passant avec un courtier, en apportant le résultat de cette méthode. Tout ce que tu apportes qui va dans le sens de montrer que tu peux le faire ne peut être qu’un plus.

Les 6 étapes à suivre pour définir ta capacité d’emprunt

Ce fameux budget disponible, ou cette capacité d’emprunt, est quelques choses de compliquer à définir dans le sens où tu ne peux pas tout prévoir et maitriser ce qu’il va se passer dans les prochaines années.

Ma méthode permet d’anticiper le plus possible, de garder le maximum de réserve en cas de coup dur, mais surtout de pouvoir continuer à vivre comme tu aimes même en ayant un crédit immobilier sur le dos.

Voici donc les 6 étapes que je te conseille de suivre :

  1. Fait le bilan de tes dépenses annuels
  2. Anticipe le cout des voitures (gros budget en général)
  3. Anticipe les autres couts importants (enfants, voyages, mariage, …)
  4. Frais annexes à prévoir pour l’achat immobilier (taxes foncières, rénovation, achat de nouveaux meubles, …)
  5. Définis ta capacité d’emprunt
  6. Recherche du bien immobilier

Fait le bilan de tes dépenses annuels

La première chose que tu vas faire c’est récupérer tout tes relevés de compte de l’année dernière. Si tu es plus sérieux que moi, ça ne te prendra pas autant de temps que ça m’a pris !

Comme tu l’as surement deviné, tu vas devoir reprendre toutes tes dépenses et rentrées d’argent, les classer par catégorie et en faire le bilan. Tu peux aussi le faire sur plusieurs années, ce sera plus précis, ce qui est important c’est de le faire au moins sur une année complète pour bien prendre en compte les dépenses qui ne se produisent qu’une fois par an (la taxe d’habitation par exemple).

L’idée est de comprendre comment tu dépenses ton argent, voir ce qui est indispensable et ce qui peux être réduit. Mais prévoir au maximum les futures dépenses que tu vas avoir.

Anticipe le cout de tes véhicules pour les années futures

C’est probablement une des dépenses les plus importantes avec le logement. C’est pourquoi il faut le prendre compte en l’estimant au mieux.

Et puis c’est peut être aussi un plaisir important pour toi que tu ne veux pas perdre en lançant ton projet immobilier, donc prend le en compte sérieusement. Acheter un bien immobilier ne doit pour moi pas être une contrainte sur plusieurs années, et n’être vu que du côté investissement pour l’avenir, ou pire pour la retraite !  je suis sûr que tu as déjà entendu des personnes dans ton entourage te balancer ce genre de phrase.

Il n’y a aucune raison de se lancer dans un projet immobilier sans continuer à te faire plaisir. Il suffit juste de prévoir, d’acheter avec tes moyens, et ainsi continuer à faire ce que tu aimes.

Dans la première étape, tu as déjà fait le bilan de toutes tes dépenses sur une année ou plusieurs. Dans ces dépenses tu as déjà tenu compte du cout de l’essence et de l’assurance automobile, et normalement aussi l’entretien (même si ce n’est pas régulier chaque année).

Dans cette deuxième étape, tu dois essayer d’évaluer combien te coute une voiture en achat. Ce n’est pas le plus simple, mais voilà quelques critères dont tu peux tenir compte :

  • Fait la liste de tous les véhicules que tu as eu par le passé
  • Notes le prix que tu les as payé et la date d’achat
  • Notes le prix que tu les as revendu et la date de vente
  • Pour ton ou tes véhicules actuels, estime le prix que tu pourrais les revendre (argus)

Maintenant il s’agit d’estimer le cout des entretiens de tes véhicules. Pour ça tu peux te baser sur tes véhicules actuels, en prenant en compte les données suivantes :

  • Entretien tous les x kms
  • Cout d’un entretien moyen
  • Nombre de Kms que tu fais dans l’année
  • Les futurs entretiens importants, comme la courroie de distribution ou les amortisseurs

Si tu as dans l’idée de changer de voiture bientôt, tu peux regarder aussi la fréquence des entretiens, et le nombre de kilomètres. Essaye d’estimer au mieux.

Anticipe les futurs dépenses importantes

Dans ces futurs grosses dépenses importantes, tu peux penser à :

  • Une deuxième voiture
  • des enfants
  • plus de vacances

Pas simple d’estimer le cout de ce genre de choses, mais je pense que tu dois te garder une réserve par année.

Frais annexes d’un achat immobilier

Ce sont les coups que tu ne pourras pas intégrer au crédit, qui vont arriver plus tard, et qu’il faut prévoir maintenant :

  • Taxe foncière : elle est variable en fonction des villes. L’idéal est de demander à l’ancien propriétaire. Dans le cas d’une construction neuve, je prévois environ le prix d’un mois de loyer si je mettais la maison construite en location. Donc pour l’estimer, je regarde le prix moyen au m2 d’une location dans la même ville, et je l’applique au m2 que j’aimerais avoir dans ma future maison. Par contre, toujours dans le cas d’une construction neuve, on peut demander une exonération pendant les 2 premières années.
  • Taxe d’aménagement : cette taxe est à payer dans l’année qui suit la fin de la construction, et c’est souvent une somme importante, plusieurs milliers d’euros. C’est une taxe destinée à la commune et au département. Pour la calculer, je te conseille d’aller sur le site du Service public qui explique cette taxe, et qui fournit un simulateur. Pour te donner une idée, une construction de maison de 150 m2 peut donner une taxe totale d’environ 7000 euros voir plus en fonction de la commune.
  • D’autres frais seront également à prévoir, plus petit ceux-là, et qui concernent par exemple la taxe sur le traitement des eaux usées, ou les ordures ménagères, …

Quoi qu’il arrive, il y aura toujours des frais annexes qu’on aura oublié de prévoir, des achats de meubles et de matériel. Il faut penser à une réserve pour tout ça.

Simule ta capacité d’emprunt

Tu peux maintenant faire le calcul simple de ton taux d’endettement : divise simplement le montant disponible pour le crédit que tu as trouvé, par ton salaire moyen.

Il y a de grande chance que tu ne sois pas très loin des fameux 33% que les banques utilisent.

A ce stade, tu vas pouvoir définir le montant que tu peux emprunter, avec lequel tu vas pouvoir commencer à prospecter pour ton achat ou ta construction.

Tu peux bien sûr te rendre chez ton banquier habituel pour lui demander, ce qui est souvent notre premier réflexe, mais je te conseille plutôt de faire plusieurs simulations en lignes. Tu pourras toujours aller voir ton banquier après avec déjà pas mal d’idées de ce que les autres banques pourraient faire.

On est passé par MeilleurTaux.com pour finaliser notre crédit, ça s’est bien passé et rapidement. Avant d’aller les voir, on a passé des mois à aller voir des banques qui nous promettait des choses, qui ont fait trainées et qui au final ne nous ont même plus contacté.

Un fichier Excel pour t’aider

J’ai créé un fichier excel pour t’aider à faire cette étape, qui prend en compte tes dépenses, qui calcule avec toutes les anticipations à prévoir, et qui te donne une première idée sur le montant que tu pourras emprunter.

IInscris-toi ci-dessous pour accéder à ce fichier, et de nombreux autres pour t’aider dans ton projet :