Tu es décidé à lancer ton projet de construction de maison, tu as même peut-être déjà trouvé un terrain, voir même tu sais quel type de maison tu veux, et tu voudrais maintenant préparer le dossier que tu pourras présenter aux banques pour ton prêt immobilier.

La signature du prêt signifie vraiment le lancement de ton projet de construction, et c’est pour ça que préparer ton dossier le mieux possible est important, pas seulement pour ta banque mais aussi pour toi.

Pour que la banque accepte ton crédit, tu vas devoir lui fournir tous les documents qui prouvent que tu peux le faire, que tu as fait des choix acceptables, et que tu as les bonnes garanties.

Dans les documents que tu devras fournir, tu as :

  • Les pièces justificatives habituelles : fiches de salaire, contrat de travail ou bilan comptable si tu es entrepreneur, pièces d’identités, justificatifs de domicile, …
  • Compromis de vente du terrain
  • Permis de construire
  • Contrat de construction dans le cas on tu choisis un constructeur
  • Devis artisans et fournitures
  • Assurance dommage-ouvrage dans le cas d’une auto-construction

Dans le cas où tu choisirais un constructeur qui te ferais une maison clé en mains, seules les étapes 1 et 8 seront à prévoir. Tu peux aussi faire l’étape 4 (plans de ta maison), mais souvent les constructeurs veulent que tu choisisses parmi leurs plans déjà tout prêt.

Je trouve ça tellement dommage, pour un achat aussi important, de ne pas pouvoir choisir comment sera ta maison, comment les pièces seront agencées, la taille de ces pièces, …

Dans notre cas, On a construit une maison en kit bois pour laquelle on a dessiné tous les plans. Ces plans ont ensuite été vérifié par le fabricant de maison kit, qui les a adapté notamment pour les murs porteurs, et ajouter des poutres de soutiens. et puis on a choisi une entreprise qui nous a dessiné les plans aux normes pour le permis de construire. On a au final la maison qu’on a voulu, sans risque puisque vérifié par des professionnels.

Si tu as envie de faire comme nous, dessiner tes plans, tu peux lire mon post qui va t’aider à dessiner et suivre des règles d’architecte simple et très utile : faire tes plans avec un logiciel gratuit.

Etape 1 : Définir ton budget

Tu peux lire souvent, sur la plupart des sites internet qui traite des prêts immobilier, qu’il faut aller voir ton banquier pour définir ton budget pour ton achat immobilier. Je pense que c’est à toi de définir ton budget, car toi seul peut définir ton train de vie, ou savoir sur quelles dépenses tu pourrais faire des efforts en les limitant.

En fait, ce que tu dois définir c’est le taux d’endettement qui correspond à ton train de vie. Tu peux lire mon post sur le sujet : Définir ton budget. Tu vas en fait définir combien tu veux rembourser par mois au maximum, et tu pourras alors aller voir les banques avec ce montant, et en fonction des taux d’intérêt du moment, tu auras le budget disponible pour ton achat.

Etape 2 : trouver un terrain

On peut lister plusieurs critères différent pour le choix du terrain :

  • Le prix
  • Le lieu
  • La disposition : la  forme (carré rectangle, triangle), la pente
  • L’exposition au soleil
  • Les arbres
  • La viabilisation
  • Les magasins aux alentours

Il y a un autre critère que je trouve vraiment important, que j’ai regardé en premier dans notre cas pour commencer les premières recherches : les prix  de vente et de location aux m2.

Même si c’est probablement une maison dans laquelle tu te vois vivre longtemps, les circonstances de la vie peuvent toujours amener à devoir se séparer de ton bien, ou le mettre en location.

Viabilisation : il est important de vérifier si ton terrain est viabilisé. Il peut aussi être en partie viabilisé. Dans notre cas, par exemple, il l’était pour l’électricité mais pas pour l’eau. Le coût pour la viabilisation en eau a été de moins de 4000 euros, sachant qu’il a fallu traverser 2 routes. Ce coût peut varier énormément, surtout en fonction de l’entreprise  de travaux public. On a reçu des devis èroche de 10000 euros pour le même travail !

Exposition au soleil : ça a été pour nous un point très important, pour être sûr d’avoir suffisamment d’exposition toute l’année, notamment l’hiver, et de pouvoir déjà visualiser la maison et la possibilité de placer une terrasse à l’ombre le soir. Le site sunearthtools.com est un excellent outil pour trouver l’ensoleillement d’un terrain à toutes les périodes de l’année.

Qualité du sol : c’est un point qui peux être intéressant de noter. Par exemple sur notre terrain, on a beaucoup d’argile, qui est une terre qui ne boit pas l’eau. Par temps de grande pluie, c’est souvent boueux et pas très agréable. Ce n’est pas non plus la meilleure pour cultiver.

Le voisinage : lors de la visite, vérifie bien le voisinage, si il est proche ou pas, si il y a des risques de voir d’autres maisons se construire plus tard à côté. Quand on construit on espère quand même être tranquille chez soi, ou en tout cas pas les uns sur les autres.

Signature du compromis : une fois que ton choix est fait, que tu as négocié le prix avec le vendeur (ce que je te conseille fortement de faire, et en n’ayant pas peur de faire des propositions très en dessous du prix, du genre 20% de moins), tu vas te rendre chez ton notaire pour signer le compromis de vente. Il faut que tu vérifies bien que les 2 conditions suspensives suivantes soit intégré au compromis :

  • Condition suspensive à l’obtention de ton prêt immobilier
  • Condition suspensive à l’obtention du permis de construire

En général, tu devras verser 10% du prix du terrain à la signature du compromis, que le notaire encaissera et gardera sur ses comptes. Ils te seront rendus dans le cas ou une des conditions suspensives se réalisent.

Etape 3 : Le plan de masse (géomètre)

Dès la signature du compromis, la première chose à faire est de récupérer les plans de géomètre. Il se peut que le propriétaire actuel ne l’ai jamais fait, et tu peux essayer de négocier avec lui pour partager les frais. Dans notre cas nous l’avons financer nous-même, pour un coût d’environ 3000 euros (on a eu le bornage à refaire).

Ces plans du géomètre sont indispensables pour faire les plans de la maison et le dépôt de permis de construire.

Devis geometre

Etape 4 : Etude de l’assainissement (gestion des eaux usées)

Dans le cas où il n’y a pas d’assainissement collectif, c’est la SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) qui va t’aider et vérifier que tu fais le bon choix d’assainissement, et que celui-ci sera bien installé.

Le mieux est de faire faire une étude de conception d’un dispositif d’assainissement non collectif avec étude géopédologique par une entreprise spécialisée. En plus simple, c’est une entreprise spécialisée qui vient sonder le sol et indiquer quel conception d’assainissement  tu dois installer.

Dans notre cas, on a fait appel à l’entreprise qui gère les eaux de pluie de notre commune, qui nous a fait cette étude pour environ 800 euros.

Etape 5 : faire les plans de ta maison

Tu as peut-être déjà avancé sur ce sujet, ou tu as déjà des idées en tête. Pour cette étape, on a regardé énormément de plan de maison sur internet, et on a pris des notes sur tout ce qui  nous plaisait. Ca pouvait aller à la disposition de la pièce à vivre, en passant pour une mezzanine, ou simplement une entrée.

Tu peux bien sûr aussi, à cette étape, laisser faire quelqu’un pour toi. Mais comme je l’ai déjà écrit, je trouve dommage de ne pas le faire toi-même.

Lis le post que j’ai écrit là-dessus ( faire les plans de ta maison  avec un logiciel gratuit), et tu te feras une idée si tu as envie de le faire, si tu t’en sens capable. Dans tous les cas, tu pourras au moins te faire une idée. Une fois que tu auras quelques plans sur une feuille, tu pourras, comme je l’ai écrit dans ce post, dessiner ta maison en 3D sur un logiciel gratuit. J’ai utilisé Sketchup pour ma part, et j’utilise toujours aujourd’hui mes plans pour continuer à dessiner mes idées de l’extérieur.

Une fois que tu as quelques choses qui te plait, tu auras 3 solutions :

  • Architecte : si ta maison fera plus que 150m2, tu n’auras pas le choix. Ce que lui va faire, ce sera de prendre tes plans et de les adapter pour que ta maison tienne debout ! il va probablement aussi te donner d’autres conseils. Le coût moyen d’un architecte est d’environ 10% du prix de la maison. Tu peux en trouver sur internet, comme ici par exemple.
  • Constructeur : si tu décides de passer par un constructeur, qui peux te faire une maison clé en main, ou juste HA-HE (Hors d’air Hors d’eau) si tu veux faire toi-même l’intérieur. Il y a des constructeurs qui n’accepteront pas tes plans et qui voudront que tu choisisses parmi les leurs. A toi de voir ce que tu veux vraiment.
  • Autoconstruction: tu peux trouver un fournisseur de kit maison à qui tu vas pouvoir donner tes plans. Il va vérifier et adpater en fonction des maisons qu’il peut faire. Une fois que vous serez d’accord, tu pourras chercher un bureau d’études spécialisés dans la préparation du permis de construire. Il prendra les plans du fournisseur, les plans du géomètre de ton terrain, et préparera tout ce qu’il faut pour le permis de construire.

Dans notre cas, on a pris la 3eme solution, en passant par un distributeur de maison finlandaise en kit bois (distributeur Sensation bois, maison finlandaise Eurohonka), et par un bureau d’étude pour le permis de construire.

Etape 6 : Constructeur ou autoconstruction

Je pense que tu dois regarder toutes les possibilités, demander beaucoup de devis un peu partout, que ce soit un constructeur qui te fera une maison clé en main ou simplement HA-HE (Hors d’air Hors d’eau), ou un fabricant de maison en kit.

Tu auras déjà, avec tout ces devis, une idée du prix moyen au m2 dans ta région. Tu peux lire beaucoup de choses sur les prix moyens, mais la meilleure solution reste de faire faire plusieurs devis.

Je te donne notre exemple pour comprendre comment on en est arrivé à faire notre choix de gérer nous même la construction, de faire de l’auto-construction partielle en partant sur une maison en kit bois.

Notre première envie était de construire une maison en bois de Finlande. On a vécu dans ce pays quelques années, et on a toujours adoré leurs maisons. Et puis les finlandais sont des gens sur lesquels on peux avoir une grande confiance, donc on a jamais eu peur d’acheter une maison venant de chez eux.

On a donc commencer par prospecter sur un constructeur qui installe des maisons venant de Finlande. On a trouvé Kontio en premier, proche de chez nous, qui nous a fait un premier devis pour une maison clé en main à 2200 euros le m2. Avec notre budget ça nous a donné une maison d’une taille maximum de 150m2.

Puis on a prospecté et surtout appris comment faire une maison en auto-construction partielle. Après pas mal de recherche, on savait qu’on pouvait descendre à 1500 euros du m2, voir moins si on pouvait faire une partie des travaux nous-même. Le calcul était vite fait !

Et puis on a fini par se décider quand on a rencontré notre distributeur de maison finlandaise, l’entreprise Sensation bois, avec qui on a appris beaucoup de choses. Non seulement ils nous ont vendus la maison en kit, mais en plus ils nous ont mis en relations avec des artisans sérieux avec qui ils ont l’habitude de travailler depuis longtemps. Ils nous ont aidé à faire notre budget, et on s’est alors décidé de partir avec eux.

Au final, on a une maison qui nous a couté autour de 1300 euros du m2, agencé exactement comme on le désirait (on a dessiné les plans nous-même, et ils ont été vérifié par Sensation bois et par le fournisseur de maison bois en Finlande).

Tu peux retrouver plus de détails dans le fichier excel que j’ai écrit pour t’aider à préparer ton budget, simplement en t’inscrivant à ma newsletter. J’y ai mis notre exemple avec toutes les dépenses qu’on a eu.

Pour le dossier que tu présenteras à ta banque, il est important que tu apportes tous les devis fournitures et artisans. Mais pendant le projet, tu pourras sans soucis changer d’artisans. Pour nous, on avait intégré au dossier un devis pour le montage de l’électricité, plomberie et chauffage. Au final on a fait tout ça nous-même et on a remplacé ce devis par d’autres (carrelage, terrassement extérieur, …).

Etape 7 : Etude thermique

Une fois que tes plans seront validés par ton fournisseur de maison, tu devras trouver une entreprise qui va te faire l’étude thermique. Tu peux aussi le faire toi-même, mais il faut bien connaitre. Et puis cette étude n’est pas ce qui coute le plus (230 euros pour nous), et elle te fournit une multitude d’informations intéressantes comme le type d’isolation choisir, le chauffage, la VMC, …

Si tu passes par un constructeur, c’est bien sûr lui qui s’en chargera.

Tu peux aussi trouver une entreprise qui pourra te faire à la fois les plans pour le permis de construire, et cette étude thermique.

Cette étude doit être intégré au dossier du permis de construire.

Etape 8 : Déposer le permis de construire

Le dépôt de permis de construire peut se faire soit à la mairie du lieu ou tu veux construire, soit en ligne sur le site du service public. Les documents à fournir sont nombreux et varie suivant les cas, je te conseille de te renseigner sur ce site du service public.

La mairie a 2 mois pour te donner une réponse. Sans nouvelles de leur part à la fin des 2 mois, le permis est automatiquement accepté. Il se peut que la mairie te demande un délai supplémentaire, elle en a le droit, mais elle doit t’en informer avant la fin des 2 mois.

Une fois ton permis accepté, tu as 3 ans pour commencer les travaux. Tu peux prolonger ces 3 ans par simple demande à la mairie.

Tu dois aussi afficher sur ton terrain cette autorisation de construire sur un panneau à taille normalisé. Tu peux en trouver dans la plupart des magasins de bricolage.

Etape 9 : Devis artisans et fournitures

Tu peux commencer à demander des devis dès le dépôt du permis de construire, sans attendre qu’il soit accepté. Tu as en plus à ce moment-là, les plans de te maison définis, ce qui sera utile pour demander des devis.

Dans le fichier excel que j’ai fait (inscrit toi à ma newsletter pour le télécharger), tu peux trouver une liste plutôt complète (c’est en tout cas celle qu’on a utilisé pour nous).

Pour ton dossier de crédit, il va falloir présenter un total de devis, en plus des coûts pour le terrain, qui approche le montant total du crédit mais sans le dépasser. Si il n’atteint pas exactement le montant, ce n’est pas grave, mais il doit sans approcher.

Par contre cela ne t’engagera à rien si le crédit est accepté, tu pourras changer d’artisans en court de projet, en annuler, ou en présenter d’autres. Les devis essentiels sont ceux qui feront que tu auras une maison clé en main, comme le terrassement-maçonnerie, le montage de la maison, l’électricité, la plomberie, le chauffage, … Ajoute tout ce que tu peux ou tu veux jusqu’à t’approcher du montant, tout simplement.

Pour nous par exemple, on s’est approché à 2000 euros du montant total et c’est passé. Et puis au cours du projet, j’ai changé d’artisans, supprimé certains postes qu’on a fait par nous-même, et ajouter des nouveaux, sans aucun soucis.

Etape 10 : Assurance dommage-ouvrage

Ces assurances dommage-ouvrage sont indispensables pour le dossier de crédit, et surtout pour toi en cas de problèmes plus tard : c’est une garantie sur 10 ans sur les défauts et malfaçons.

Elles concernent principalement le gros œuvres : la fourniture de la maison en bois, les fenêtres, le terrassement, la maçonnerie, le montage de la maison, l’électricité, la plomberie, le chauffage, …

Dans le cas d’un constructeur de maison clé en main, c’est son assurance dommage-ouvrage qu’il faudra demander.

Dans les autres cas, tu dois demander à chaque artisan sont assurances dommage-ouvrage.

En plus de ça, tu vas devoir souscrire une assurance dommage-ouvrage pour particulier, qui va te couvrir dans le cas de malfaçons d’un des artisans : en général cette assurance va couvrir les frais de réparation, et va s’occuper de contacter l’artisan ou le fournisseur en question, et faire jouer son assurance personnel. La banque que tu choisiras te demandera de souscrire à une telle assurance.